從2015年的225億到2018年的1466億，在房企異常艱難的2018年，中南建設（000961.SZ）集團旗下房地產旗艦品牌中南置地用三年時間完成了從百億到千億的蛻變，首次躋身千億房企陣營，實現(xiàn)了銷售業(yè)績五倍增長。

　　蕞新財報數(shù)據(jù)顯示，2019年中南置地上半年累計合同銷售金額約811.9億元，比上年同期增長24%；累計銷售面積約646萬平方米，比上年同期增長24%。

　　值得注意的是，中南置地的業(yè)績在穩(wěn)步增長，但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。2019年上半年，中南銷售額811.9億元，同比增長24%；而在2017年、2018年兩年，中南置地增速分別為92%、52%。

　　伴隨中南置地的擴張，母公司中南建設（000961.SZ）背上了沉重的債務負擔。負債率持續(xù)攀升，2018年末公司資產負債率已高達91.69%。wind金融數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，中南建設凈負債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點，但仍舊處于行業(yè)高位。

　　與此同時，伴隨著房企進入半年業(yè)績總結之時，眾多房企密集對高層人事進行調整。作為2018年剛剛躋身千億陣營的一員，中南置地在2019年過半之時就對高層進行“大換血”，自2019年3月以來，中南置地有近十位管理人員職位發(fā)生了變動。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年中南置地，全年累計合同銷售金額為1466.1億元，同比增長52%；實現(xiàn)營業(yè)收入275.6億元，同比增長23%。而2015年其銷售金額僅229億元，三年間銷售額增長五倍之多，排名躍升24位。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年之前，中南置地的銷售業(yè)績并不樂觀，且增速已處于持續(xù)3年的下降狀態(tài)，其2013年銷售增速為43%，2014年為20.2%，至2015年僅維持了原地踏步的水平實現(xiàn)增速8.59%。而在2016年之后，中南的銷售局面迅速實現(xiàn)反轉，從原本的增速8.59%增至65.8%，又進一步躍升至158.14%。

　　對于這個成績，報告指出，主要是得益于公司2016年的房地產土地市場布局，以江蘇為主的三、四線項目銷售量和銷售價格提升所致。

　　一位業(yè)內人士對長江商報記者表示，銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，得益于較好的城市布局，這兩年中南建設持續(xù)進入三四線城市，投資力度大，本身也具備較好的發(fā)展機會，相關城市房價上漲快，同時具有較好的發(fā)展態(tài)勢，這容易創(chuàng)造較好的營收業(yè)績。

　　不過，長江商報記者注意到，其利潤卻不如銷售增速快，甚至還低于行業(yè)同水平。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)。2014年-2019年一季度，其毛利率分別為24.65%、21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、24.34%。而行業(yè)毛利率大多在25%-30%。凈利潤率起伏也較大，分別為4.30%、2.16%、1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。

　　2005年后，中南置地業(yè)務多年聚焦三四線年以后，中南進軍一二線年，中南置地遷都上海，加快拿地步伐。當年中南置地共新增土地儲備27個，規(guī)劃建筑面積488萬平方米，貨值700億元；2017年累計拿地98宗，新增土地貨值儲備近2000億元；2018年中南置地新增規(guī)劃建筑面積合計1595萬平方米，同比增長六個百分點。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，上半年公司新增貨值854.5億元，位居行業(yè)第16位。值得注意的是，在中南置地去年獲取地塊中，合作開發(fā)數(shù)量占比達到了77%，全年新增項目的權益面積占比為53%。

　　中南置地還一度成為“地王”新制造機，去年5月底，中南置地斥資17.46億元搶下合肥市高新區(qū)KP1-3地塊，樓面價高達11159.87元/㎡，溢價率147.99%。丹陽、臨沂、鎮(zhèn)江、濟寧、南充，煙臺、泉州等熱點三四線城市“新晉地王”制造者，也少不了中南置地這匹“黑馬”，2017年首次布局成都、昆明等城市也是同樣的情況。

　　然而，隨著樓市降溫，有些地王項目解套成為難題。長江商報記者梳理公開報道資料發(fā)現(xiàn)，中南置地在南京和成都高價拿下的地塊或因限價要求將虧本銷售，或因價格過高乏人問津。比如南京麒麟板塊總價地王，2016年由中南置地聯(lián)合中垠地產、安居集團，經過24輪競價、蕞終以48億元拍得，樓面價19195元/㎡。遇今年調控加碼，熙悅花園建成后多次拖延入市，被強令開盤，均價28900元/㎡。其銷售人員稱，受雙限政策影響，在售項目虧損6個點。

　　近日，中國人民銀行發(fā)布消息，強調加強對存在高杠桿經營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產負債率。房企負債引起市場的關注。

　　8月3日，諸葛找房發(fā)布報告指出，2018年52家規(guī)模房企的資產負債率進一步提升，其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線%，高居首位。

　　隨著樓市的急劇降溫，中南建設在主業(yè)房地產之外也進行了多元化發(fā)展，涉及健康、旅游、醫(yī)療、教育、科技等多方面，不過從目前看，發(fā)展并不順利，有的項目還因虧損而終止。

　　資料顯示，2017年，中南建設曾與美國硅谷區(qū)塊鏈公司PEERNOVA合作成立智鏈，中南建設持有智鏈51%股份，注冊資本為1500萬美元。然而2017年年報顯示，智鏈截至2017年末實現(xiàn)營業(yè)收入11萬元，凈利潤虧損265萬元。2017年，中南建設的凈利潤也較2016年的14.9億同比下降147%至6.03億元。

　　2018年4月，中南建設擬以1100萬元向控股股東中南控股轉讓智鏈51%股權，此后不再持有智鏈股權。此后，中南建設再發(fā)公告稱，擬1.1億元出售參股公司上海金丘信息科技股份有限公司股權。中南建設強調，未來將戰(zhàn)略重點放在以房地產開發(fā)為主的現(xiàn)有業(yè)務中，逐步減少非主營業(yè)務的投入，同時還將逐步對區(qū)塊鏈類公司進行剝離。

　　業(yè)內人士認為，在多元化的發(fā)展中，中南建設未來戰(zhàn)略重點仍將以房地產開發(fā)為主?？缛肭|陣營后，中南置地首要面對的是如何實現(xiàn)規(guī)模和效益的雙贏、提升盈利能力和徹底走出區(qū)域性房企的定性。

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