評估對象為山東陸宇商貿(mào)有限公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍是山東陸宇商貿(mào)有限

　　根據(jù)委托方及被評估單位提供的資料，截止評估基準(zhǔn)日本項目評估對象—山東陸宇商

　　貿(mào)有限公司股東全部股權(quán)為非上市非流通股權(quán)，未有質(zhì)押、擔(dān)保、訴訟等影響評估對象價

　　山東陸宇商貿(mào)有限公司為山東勝利股份有限公司提供借款擔(dān)保。于2015年6月25日

　　與中信銀行股份有限公司濟(jì)南分行簽訂蕞高額抵押合同，以歷下國用（2011）第

　　(3)除以上事項外，所有納入評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，均未有抵押、訴訟、擔(dān)保等

　　2．納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債與委托方及被評估單位申報評估的資產(chǎn)、負(fù)債范圍一

　　本次列入評估范圍的實物資產(chǎn)包括：房屋建筑物類資產(chǎn)、電子設(shè)備等；至評估基準(zhǔn)日，

　　被評估單位無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。待估土地使用權(quán)為山東陸宇商貿(mào)有限公司拍賣競

　　在濟(jì)南市歷下區(qū)經(jīng)十東路北側(cè)、劉智遠(yuǎn)村村南，四至分別為東臨劉家莊村，南臨經(jīng)十東路，

　　西臨劉智遠(yuǎn)村，北臨劉智遠(yuǎn)村。宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(通路、供電、

　　供水、通訊、排水、供氣和供熱)，紅線內(nèi)“五通一平”(通路、供電、供水、通訊、排水

　　被評估單位沒有申報其它賬內(nèi)賬外的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、或有資產(chǎn)、或有負(fù)債。

　　(1)2016年1月15日，組織評估人員檢查流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的賬務(wù)清查情況，核

　　參與固定資產(chǎn)盤點工作，檢查固定資產(chǎn)的狀況，收集機(jī)器設(shè)備市場價值資料、房屋建筑物

　　(3)2016年1月18日，檢查復(fù)核資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，核對相關(guān)文件資料及產(chǎn)權(quán)證

　　評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定及企業(yè)運營業(yè)務(wù)的特點，指導(dǎo)被評估企業(yè)清

　　查資產(chǎn)與收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實，對產(chǎn)權(quán)予以關(guān)注，并對收集的資

　　(1)為評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估工作的需要，要求被評估企業(yè)提供資產(chǎn)評估申報表，并

　　(4)對被評估企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，根據(jù)資

　　產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容到現(xiàn)場進(jìn)行實物核實和勘察，并對資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，與資產(chǎn)

　　(6)將初步資產(chǎn)清查結(jié)論與委托方交換意見，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治觥⑿薷模纬汕宀榻Y(jié)論。

　　根據(jù)委估資產(chǎn)的特點，依據(jù)委托方及被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，在賬、

　　表核對相符的基礎(chǔ)上，在有關(guān)人員的配合下，全面清查各項資產(chǎn)和核實各項負(fù)債，對其權(quán)

　　對銀行存款，被評估單位索取其銀行對賬單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行核對；對于銀

　　在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對其款項的發(fā)生時間、具體內(nèi)容、形成原因

　　及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，查閱了相關(guān)業(yè)務(wù)憑證，其他流動資產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容真實、存在，

　　被評估單位以被評估企業(yè)填報的資產(chǎn)評估明細(xì)表為基礎(chǔ)，在其有關(guān)部門人員的配合

　　下，深入現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)的勘察、核實，與資產(chǎn)管理人員和使用人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)使

　　用、維護(hù)、管理的狀況，作好評估記錄，并查閱和收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，包括購

　　對設(shè)備類資產(chǎn)依據(jù)清單，實地核查設(shè)備的名稱、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家以及購置、啟用

　　日期，對設(shè)備性能、技術(shù)狀況、保養(yǎng)維修情況等進(jìn)行重點勘察。房屋建筑物類資產(chǎn)在核實

　　清單及相關(guān)產(chǎn)權(quán)等原始資料的基礎(chǔ)上，對建筑物的建筑面積、數(shù)量、核實標(biāo)定位置、結(jié)構(gòu)

　　形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行逐項清查，并對重點項目的主要結(jié)構(gòu)，如：基礎(chǔ)、柱、墻體、屋面

　　對無形資產(chǎn)---土地使用權(quán)，被評估單位對其產(chǎn)權(quán)證明文件進(jìn)行了必要的驗證，對影

　　響土地價格的環(huán)境因素進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對影響土地估價結(jié)果使用的現(xiàn)實因素進(jìn)行了分

　　對負(fù)債的業(yè)務(wù)性質(zhì)、發(fā)生時間、合同內(nèi)容、償付等情況進(jìn)行了解，對金額較大的負(fù)債

　　進(jìn)行了函證，通過實施上述程序，確定負(fù)債的真實性，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步了解各項負(fù)債的

　　被評估單位主要房屋建筑物未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，被評估單位承諾納入評估范圍的實

　　物資產(chǎn)權(quán)屬歸山東陸宇商貿(mào)有限公司所有，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。未辦理房屋所有權(quán)證書的資

　　對尚未取得房產(chǎn)證房屋建筑面積按施工圖紙和評估人員與企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場測

　　量結(jié)果作為評估計算的依據(jù),將來辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，可能與房產(chǎn)測繪部分確定建筑面

　　積不一致，應(yīng)以房產(chǎn)測繪部分確定建筑面積為準(zhǔn)，并按證載面積考慮對本報告評估結(jié)論的

　　企業(yè)的清查工作由企業(yè)財務(wù)部負(fù)責(zé)組織及實施，各部門、科室相關(guān)人員配合進(jìn)行。評

　　估機(jī)構(gòu)在企業(yè)進(jìn)行全面清查調(diào)整的基礎(chǔ)上，對于納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債狀況進(jìn)行了

　　經(jīng)清查，除以上清查事項外，沒有發(fā)現(xiàn)待處理、待報廢固定資產(chǎn)；沒有發(fā)現(xiàn)其他待處

　　理、待報廢存貨，沒有發(fā)現(xiàn)壞賬損失及無需償付負(fù)債；沒有發(fā)現(xiàn)其他有形的、無形的賬外

　　資產(chǎn)、負(fù)債、或有資產(chǎn)、或有負(fù)債；無調(diào)整事項，資產(chǎn)清查核實前后對照明細(xì)表如下：

　　資產(chǎn)清查核實結(jié)果與委托方及被評估單位“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明”中清

　　在核對企業(yè)銀行存款賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，審核了被評估單位企業(yè)提供的

　　銀行對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表并對銀行存款進(jìn)行了函證，確定無影響凈資產(chǎn)的因素

　　評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對其款項的發(fā)生時間、具體內(nèi)容、形

　　成原因，查閱了相關(guān)憑證，其他流動資產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容真實、存在，賬面值核算準(zhǔn)確，以核實

　　房屋建筑物系拍賣得來，賬面價值包含在土地中，本次評估固定資產(chǎn)-房屋建筑物無

　　固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會

　　計年度的有形資產(chǎn)。同時滿足以下條件時予以確認(rèn)：與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能

　　固定資產(chǎn)主要分為：房屋及建筑物、電子設(shè)備；折舊方法采用年限平均法。根據(jù)各類

　　固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值。并在年度終了，對

　　固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進(jìn)

　　行相應(yīng)的調(diào)整。除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地之外，本公司

　　(2)建筑物的原始建造成本及構(gòu)成因素，同類或類似建筑物的現(xiàn)行建造成本和不同時

　　(3)在用情況：建筑物的竣工啟用時間、耐用年限、實際使用年限、生產(chǎn)環(huán)境及損耗

　　(4)綜合技術(shù)情況：建筑物的結(jié)構(gòu)復(fù)雜狀況、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量、使用維護(hù)保養(yǎng)狀

　　☆交待意圖：評估人員與該公司有關(guān)基建工程人員座談，聽取有關(guān)房屋建筑物情況

　　☆資料準(zhǔn)備：按照數(shù)據(jù)清單，評估人員與企業(yè)管理人員搜集山東省及濟(jì)南市的工程

　　定額、取費文件、2015年建筑材料調(diào)價信息及待估項目的工程歷史資料等，為評估工作

　　☆開展自查：請委托方作好評估范圍內(nèi)建筑物數(shù)量與實物的自查工作，核實工程量

　　☆財務(wù)核對：首先根據(jù)企業(yè)提供的建筑物評估明細(xì)表，進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)問題及時向

　　有關(guān)人員詢問，如有不實立即調(diào)整，避免重復(fù)、遺漏現(xiàn)象，減少評估工作失誤，對無法

　　☆權(quán)屬核實：要求企業(yè)提供申報評估的房屋產(chǎn)權(quán)證明或權(quán)屬證明性文件及建設(shè)檔案

　　☆勘察現(xiàn)場：在做好上述工作的基礎(chǔ)上，與委托方、產(chǎn)權(quán)持有者基建管理人員一起

　　逐項進(jìn)行實地勘驗鑒定，對主要項目進(jìn)行測量記錄，核實建筑物的工程量，并向有關(guān)人

　　員詳細(xì)了解建筑物的修繕維護(hù)情況。根據(jù)建筑物目前的實體質(zhì)量及使用情況進(jìn)行技術(shù)分

　　☆分析解剖：對本次評估的建筑物依其結(jié)構(gòu)特征，分類進(jìn)行投資分析、費用解剖、

　　☆評估計算：根據(jù)選擇的評估方法，對建筑物核實工程量、直接費后，依據(jù)山東省

　　有關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)和濟(jì)南市市場材料價格，按操作規(guī)范的估價要求與當(dāng)?shù)匾?guī)定的計費程序，

　　計算重置成本及評估值；調(diào)查相同或類似房產(chǎn)交易市場狀況，進(jìn)行分析比較確定評估價

　　對已取得的評估資料，反復(fù)進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行重置成本與評估值計算，復(fù)核評估工

　　(4)評估人員收集的當(dāng)前市場價格信息資料；向有關(guān)生產(chǎn)廠家查詢的近期價格資料及

　　(11)《山東省建設(shè)工程費用項目組成及計算規(guī)則》(山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳魯建標(biāo)

　　(12)《關(guān)于發(fā)布我省建設(shè)工程定額人工單價的通知》(魯建標(biāo)字[2015]12號)；（自

　　(13)《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整山東省建筑和市政工程文明施工費費率的

　　(16)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》、《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》、《房屋不同成

　　(17)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格[2007]670號《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理

　　由于委估房屋建(構(gòu))筑物及其他輔助設(shè)施屬非獨立經(jīng)營且不可單獨計算獲利，并且無

　　二級市場交易實例可比較，無法采用收益法和市場比較法評估，故對該類資產(chǎn)采用重置成

　　重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶

　　值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后估算資產(chǎn)價值的一種方法。其計算公式一般表述為：

　　評估人員根據(jù)建筑物的具體情況加以分析后認(rèn)為，范圍內(nèi)建筑物評估價值將考慮由于

　　新工藝、新材料、新技術(shù)出現(xiàn)的一般影響，故本次評估不再計取建筑物功能性貶值；評估

　　人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化、其價值能得到實現(xiàn)這一現(xiàn)狀，本次評估

　　不再計取經(jīng)濟(jì)性貶值。本次評估主要考慮實體性貶值，又稱有形磨損貶值，也稱有形損耗，

　　是指建筑物在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導(dǎo)致的磨損、變形、自然老化等

　　物理性能的損耗或下降造成實體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值，主要根據(jù)建筑物的各組成部分，

　　依據(jù)單位提供的房屋建筑物評估明細(xì)表中列示的內(nèi)容，將房屋建筑物進(jìn)行分類。并按

　　分類搜集有代表性的經(jīng)審核后的竣工結(jié)算資料。對于有竣工結(jié)算資料的建筑物采用工程決

　　算調(diào)整法，首先利用結(jié)算書上的工程量與《山東省建筑工程消耗量定額》、《山東省安裝

　　工程消耗量定額》的工程量計算規(guī)則的不同之處加以調(diào)整，再按審計后的工程量套用《山

　　東省建筑工程消耗量定額》、《山東省安裝工程消耗量定額》及其配套費用定額重新計算

　　對無竣工結(jié)算資料的房屋建筑物，選取與待估標(biāo)的物結(jié)構(gòu)類型相似、建筑面積、層次、

　　層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)基本一致的近期結(jié)算工程，先將類似工程造價從竣工結(jié)算日期調(diào)至評估基

　　前期費用主要包括前期工作咨詢、勘察設(shè)計費、工程招標(biāo)費、城市配套費、新型墻材

　　專項基金、防雷裝置施工驗收核準(zhǔn)等。其它費用：工程監(jiān)理費、工程造價咨詢服務(wù)費、建

　　注：上述前期費用及其它費用根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的實際情況進(jìn)行不同的取舍。

　　3)資金成本即貸款利息：按建筑物正常建設(shè)工期占用資金乘評估基準(zhǔn)日銀行貸款年利

　　率計算，每項建筑物貸款利息均按正常工期的一半計取。即資金成本＝(綜合造價＋前期

　　費用＋其它費用)×基準(zhǔn)日銀行貸款年利率×正常建設(shè)工期×1/2；其中：正常建設(shè)工期＝

　　房屋建筑物成新率根據(jù)房地產(chǎn)評估規(guī)范的規(guī)定，采用使用年限法與打分法綜合確定建

　　年限法成新率是以建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限減去已使用年限之差占建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限

　　打分法是根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的實際技術(shù)情況按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分分別打分。公

　　打分成新率=(結(jié)構(gòu)得分×G＋裝修部分得分×S＋設(shè)備部分得分×B)×100%

　　玻璃幕墻，型鋼柱，彩鋼房頂，地面磚，自動感應(yīng)玻璃門；鋁合金窗；水、電、中央空調(diào)，

　　由于本次評估的房產(chǎn)無竣工結(jié)算資料，評估時采用選取與待估標(biāo)的物結(jié)構(gòu)類型相似、

　　建筑面積、層次、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)基本一致的近期結(jié)算工程，先將類似工程造價從竣工結(jié)

　　算日期調(diào)至評估基準(zhǔn)日，然后對其結(jié)構(gòu)特征的差異進(jìn)行調(diào)整，套用《山東省建筑工程消耗

　　量定額》、《山東省安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑工程消耗量定額價目表》（2015

　　根據(jù)現(xiàn)場勘查及委托方提供的有關(guān)情況和評估項目明細(xì)表，依據(jù)建筑物的實際設(shè)計,

　　計算出工、料消耗量及費用。按照建筑工程取費程序和工程類別劃分標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，確

　　工程綜合造價=建筑工程+裝飾工程+安裝工程=25,856,412.89元

　　根據(jù)國家、山東省、濟(jì)南市政府、行業(yè)部門等頒布的關(guān)于工程建設(shè)收費的規(guī)定及相關(guān)

　?、僭u分法。經(jīng)現(xiàn)場勘察,該房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備，使用正常。并參照《房

　　屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，通過實地勘查將建筑物分為三部分，即結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)

　　備部分，向委托方了解該房屋的使用現(xiàn)狀，維修保養(yǎng)，使用環(huán)境，使用強度等，然后對結(jié)

　　經(jīng)查“不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)表”，鋼混結(jié)構(gòu)，二層房屋的修

　　房屋建筑物系拍賣得來，拍賣價款反應(yīng)在企業(yè)無形資產(chǎn)賬面原始取得價款中，拍賣價

　　山東陸宇商貿(mào)有限公司填制的委估資產(chǎn)清單中包括的全部設(shè)備類資產(chǎn)，審計后賬面原

　　固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會

　　計年度的有形資產(chǎn)。同時滿足以下條件時予以確認(rèn)：與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能

　　固定資產(chǎn)主要分為：房屋及建筑物、電子設(shè)備；折舊方法采用年限平均法。根據(jù)各類

　　固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值。并在年度終了，對

　　固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進(jìn)

　　行相應(yīng)的調(diào)整。除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地之外，本公司

　?、偈紫扰c委托方設(shè)備主管人員座談，了解委估設(shè)備的總體概況，包括設(shè)備類別、生產(chǎn)

　　②依據(jù)設(shè)備清單在現(xiàn)場進(jìn)行逐項核對設(shè)備名稱、規(guī)格型號、主要性能指標(biāo)、制造廠家、

　?、鄹鶕?jù)資產(chǎn)清查和核實情況，針對設(shè)備的特點，確定采用的基本評估方法為重置成本

　　①在完成資產(chǎn)評估明細(xì)表的現(xiàn)場核實工作后，評估人員依據(jù)所掌握的資料，首先分析

　?、垭S后組織評估人員對設(shè)備重置成本的估算內(nèi)容及方法進(jìn)行討論、分類，確定評估操

　?、芤罁?jù)操作方案確定的重置成本構(gòu)成的內(nèi)容及成新率的確定原則，進(jìn)行評定估算。

　　(4)歸納、整理評估資料，計算確定評估值，撰寫資產(chǎn)清查核實說明及評估技術(shù)說明。

　　委估機(jī)器設(shè)備非獨立經(jīng)營且不可單獨計算獲利，并且無市場交易實例可比較，無法采

　　對于電子設(shè)備計算公式為：重置成本=購置成本。即：根據(jù)相同或相近規(guī)格型號的設(shè)

　　備的現(xiàn)行市場價格確定購置成本。本次委估設(shè)備為電子設(shè)備，其現(xiàn)行市場價格中包含運雜

　　費、安裝調(diào)試費，并且其他費用及資金成本等費用較小，評估中不再考慮該部分費用。

　　對于設(shè)備的成新率評估中采用年限法和觀察打分法綜合確定成新率。計算公式如下：

　　綜合成新率＝年限法計算的成新率×40%＋觀察打分法計算的成新率×60%。

　　成新率的測算主要考慮該設(shè)備的實際使用狀況，故以觀察打分法占較大權(quán)重(取0.6)，

　?。?）被評估單位按時續(xù)費航天金稅稅務(wù)軟件，該軟件評估價值按照市場價值計算，

　　待估土地使用權(quán)為山東陸宇商貿(mào)有限公司拍賣競得，土地證號為：歷下國用(2011)

　　智遠(yuǎn)村村南，四至分別為東臨劉家莊村，南臨經(jīng)十東路，西臨劉智遠(yuǎn)村，北臨劉智遠(yuǎn)村。

　　宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(通路、供電、供水、通訊、排水、供氣和供熱)，

　　紅線內(nèi)“五通一平”(通路、供電、供水、通訊、排水和場地平整)。土地使用權(quán)及地上建

　?、邸渡綎|省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》(省九屆人大十次會議通過

　　③委托方及被評估單位提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》、承諾函復(fù)印件。

　　①《關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓蕞低價標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》(國土資發(fā)[2006]307

　?、邸稘?jì)南市人民政府關(guān)于調(diào)整城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)（街道）駐地國有土地基準(zhǔn)地

　?、荨渡綎|省國土資源廳、山東省財政廳、山東省農(nóng)業(yè)廳、山東省統(tǒng)計局、山東省物

　　價局關(guān)于做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價制訂工作有關(guān)問題的通知》(魯國

　　(1)替代原則：根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同

　　或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代的商品或服務(wù)同時存在時，商

　　品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，即

　　同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值.有替代可能的宗

　　(2)需求與供給原則：在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。

　　供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的

　　人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供

　　(3)變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土

　　地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常

　　處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，

　　在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生

　　變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素

　　(4)協(xié)調(diào)原則：土地總是處于一定的自然和社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，因

　　為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能蕞大限度地發(fā)揮。因此，在土地估價時，

　　一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量

　　(5)蕞有效使用原則：由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來

　　的收益不同，土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目

　　的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價是以該宗地的效用值蕞有效的發(fā)揮為前提的。

　　(6)預(yù)期收益原則：對于價格評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要

　　意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來

　　的總收益所決定。土地也是如此，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，

　　(7)多種評估方法相結(jié)合的原則：隨著我國土地估價行業(yè)的發(fā)展，逐漸形成了幾種通

　　用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法等方法。由于不適

　　宜的方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的

　　實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇蕞適宜的估價方法進(jìn)行

　　(1)核查委估土地使用權(quán)清單及相關(guān)產(chǎn)權(quán)等原始資料，做到賬、表、物相符、準(zhǔn)確。

　　(3)向土地規(guī)劃管理部門了解所在地區(qū)土地基準(zhǔn)地價文件；了解附近原地上物情況及

　　根據(jù)山東陸宇商貿(mào)有限公司提供資料和評估人員現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合委估宗地實際情況，

　　本次評估價格是指：宗地紅線外達(dá)到“七通”(供水、排水、通路、供電、通訊、供氣、

　　待估宗地土地使用者為山東陸宇商貿(mào)有限公司，土地證號為：歷下國用(2011)第

　　0100021號，用地性質(zhì)為工業(yè)出讓，取得日期：2011年4月13日，終止日期：2057年

　　遠(yuǎn)村村南，四至分別為東臨劉家莊村，南臨經(jīng)十東路，西臨劉智遠(yuǎn)村，北臨劉智遠(yuǎn)村。

　　待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)委托方提供資料，待估宗地為山東陸宇商貿(mào)

　　有限公司以競拍所得的土地使用權(quán)，宗地四至清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，無權(quán)利糾紛，

　　待估宗地為山東陸宇商貿(mào)有限公司競拍所得用地，其地上建筑物及附屬物等土地利用

　　濟(jì)南市位于山東省中部，地理位置介于北緯36°01′～37°32′，東經(jīng)116°11′～

　　濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地

　　濟(jì)南市轄歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、歷下區(qū)、歷下區(qū)、章丘市、平

　　濟(jì)南不僅是山東省的經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，還是一座區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心城市。從

　　區(qū)位來看，濟(jì)南位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，連接京津、滬寧兩大都市圈，聯(lián)通沿海開放與內(nèi)陸開

　　發(fā)，對周邊區(qū)域有著強大的輻射帶動作用。濟(jì)南是一個區(qū)域性金融中心，銀行和非銀行金

　　融機(jī)構(gòu)集中，融資渠道暢通，金融服務(wù)較完善。濟(jì)南又是一個交通物流中心，鐵路、公路、

　　2013年，濟(jì)南市積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重提高到55%，高新技術(shù)產(chǎn)

　　藥等一批企業(yè)主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開拓新興市場，實現(xiàn)銷售和效益雙增長，二機(jī)床集團(tuán)競

　　天岳碳化硅、華云豪克能、建邦新材料等一批新興高科技企業(yè)嶄露頭角;電子商務(wù)交易額

　　突破千億元，軟件和信息服務(wù)業(yè)收入增長25%。發(fā)展后勁逐漸增強。完成固定資產(chǎn)投資

　　濟(jì)南市按照建設(shè)美麗泉城總體要求，以片區(qū)開發(fā)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為支撐，進(jìn)一步

　　拓展空間、增強功能、彰顯特色、提升內(nèi)涵。編撰《濟(jì)南市三年建設(shè)規(guī)劃》，推出了仲宮、

　　柳埠、西營三鎮(zhèn)控制性詳規(guī)、南部山區(qū)旅游規(guī)劃、北部新城戰(zhàn)略規(guī)劃等一批專項規(guī)劃和產(chǎn)

　　業(yè)規(guī)劃。興隆、南北康、華山、雪山、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博覽園等一批片區(qū)拆遷建設(shè)加快推

　　進(jìn)，千佛山風(fēng)景區(qū)、泉城特色標(biāo)志區(qū)、火車站北場站一體化等規(guī)劃建設(shè)取得積極進(jìn)展，省

　　會文化藝術(shù)中心、綠地普利中心等一批文化、商業(yè)新地標(biāo)拔地而起，省會大劇院入選

　　年中國十大劇院，西部新區(qū)道路框架基本形成，綻露現(xiàn)代化都市新形象。一批重大交通設(shè)

　　施建設(shè)加快推進(jìn)，城市軌道交通建設(shè)啟動，濟(jì)南機(jī)場南指廊工程即將建成，濟(jì)南至東營、

　　濟(jì)南至樂陵高速公路加緊施工，二環(huán)西路高架北段建成通車，二環(huán)西路南延、二環(huán)南路高

　　架動工建設(shè)，泉城路、旅游北路、土屋路等一批主次干道整治完工。圍繞保障新區(qū)開發(fā)和

　　老城提升，配套完成一批供水、供熱、供氣、供電、公交和生活垃圾處理等市政工程，南

　　水北調(diào)東線一期正式通水。扎實開展水生態(tài)文明市創(chuàng)建等“五城聯(lián)創(chuàng)”工作，完成興濟(jì)河、

　　基本實現(xiàn)城區(qū)河道污水不直排。深入推進(jìn)市容道路、鐵路沿線、建筑渣土、違法建設(shè)等

　　11項整治工作，繼續(xù)實施城市交通綜合整治三年行動計劃，改善市區(qū)交通擁堵狀況。綜

　　合施策整治霧霾天氣，推進(jìn)燃煤鍋爐“煤改氣”和揚塵、渣土治理，在建成區(qū)禁行黃標(biāo)車。

　　城市綠化更加豐富多彩。采取增雨置采、水源連通等措施，實現(xiàn)趵突泉群連續(xù)十年噴涌。

　　由上所述，濟(jì)南市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，供水、供電、供氣、供熱和排水排污工程

　　及城市公用設(shè)施覆蓋率和服務(wù)管理水平均不斷提高，對城市工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較有利的影

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，濟(jì)南市實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)與就業(yè)的共同增長，居民消費價格保持穩(wěn)定。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)、非公有制、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重和經(jīng)濟(jì)外向度提

　　根據(jù)“十一五”城市規(guī)劃，濟(jì)南市城市建設(shè)要按照“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”

　　的空間戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn)”的整體思路進(jìn)行。即建設(shè)以

　　生態(tài)保護(hù)為主導(dǎo)的南部山區(qū)發(fā)展帶，以防洪行洪、生態(tài)保護(hù)為主導(dǎo)，兼具發(fā)展旅游業(yè)和特

　　色農(nóng)業(yè)的北部黃河保護(hù)發(fā)展帶，嚴(yán)控城市建設(shè)向南部蔓延擴(kuò)展；中部為城市空間和產(chǎn)業(yè)的

　　主要發(fā)展區(qū)；同時，在繞城高速公路以東建設(shè)東部新城區(qū)，依托長清城區(qū)發(fā)展西部新城區(qū)，

　　初步形成“一城兩區(qū)”，東西兩翼帶狀發(fā)展的中心城空間結(jié)構(gòu)。到“十一五”末，中心城

　　濟(jì)南東站地處轄區(qū)北，是濟(jì)南市貨物鐵路運輸?shù)闹匾獦屑~；濟(jì)南遙墻國際機(jī)場位于轄

　　元，增長15.7%，稅收比重達(dá)91%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。二、三產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為16：84。

　　根據(jù)濟(jì)南市環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果，濟(jì)南市環(huán)境質(zhì)量評價分為五類，即重污染區(qū)、較

　　重污染區(qū)、一般污染區(qū)、輕微污染區(qū)、基本無污染區(qū)。評估宗地所在區(qū)域為基本無污染區(qū)。

　　影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身

　　條件(形狀、面積、水文地質(zhì)條件、地基穩(wěn)定性、地上建筑物經(jīng)營類型)、宗地所在區(qū)域中

　　的位置、宗地臨街位置等，本報告僅對估價對象土地價格產(chǎn)生影響的個別因素進(jìn)行分析。

　　待估宗地位于濟(jì)南市歷下區(qū)劉智遠(yuǎn)村，臨經(jīng)十東路，宗地所在區(qū)域鄰交通型主干道經(jīng)

　　至本次評估基準(zhǔn)日，待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(通路、供電、供

　　水、通訊、排水、供氣和供熱)，紅線內(nèi)“五通一平”(通路、供電、供水、通訊、排水和

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及其他資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見要求，

　　結(jié)合估價對象的具體條件.用地性質(zhì).收集的資料，考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇適當(dāng)

　　選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的理由：考慮到濟(jì)南市歷下區(qū)有完整的基準(zhǔn)地價修正體系，

　　待估宗地在當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估；

　　選用成本逼近法的理由：考慮到待估宗地所在區(qū)域有近年來的征地案例和征地標(biāo)準(zhǔn)可

　　不選用其他方法的理由：考慮到待估宗地所在區(qū)域的市場狀況和實際，無法選擇到與

　　待估宗地相類似的、足夠多的土地市場交易案例，無法選用市場比較法進(jìn)行評估；待估宗

　　地屬于工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地，而企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益的核算比較復(fù)雜，歸屬于土地產(chǎn)生的收益

　　考慮到委估宗地的具體情況、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合收集的有關(guān)資料，本次評估

　　基準(zhǔn)地價代表的是不同土地級別內(nèi)土地的平均地價，區(qū)域內(nèi)的宗地由于各宗地區(qū)位條

　　件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求得宗地的價格。

　　土地單價=級別基準(zhǔn)地價×（1+/-土地開發(fā)程度）×（1+/-區(qū)域和個別因素修正）×

　　基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵：是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利

　　用類型、各等級開發(fā)程度、標(biāo)準(zhǔn)容積率下分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途的土

　　地使用權(quán)區(qū)域平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途的法定蕞高出讓年期，是估價基準(zhǔn)日的

　　區(qū)域性地價。其價格構(gòu)成：包括征地費或拆遷費、土地開發(fā)費(含市政設(shè)施配套費)、各項

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利

　　土地的所有投資包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，

　　運用等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤、利息，

　　作為地價的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地

　?、芤詢煞N方法計算為基礎(chǔ)，在遵循國家有關(guān)法規(guī)前提下確定蕞終評估結(jié)果，撰寫評估

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及其他資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見要求，

　　結(jié)合估價對象的具體條件、用地性質(zhì)、收集的資料，考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，對評估

　　對象采用基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法，在遵循國家有關(guān)法規(guī)前提下綜合調(diào)整進(jìn)行評估，

　　冊》，建立了由區(qū)片基準(zhǔn)地價為主構(gòu)成的地價體系。基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為：①土地權(quán)利狀

　　通一平”(包括供水、排水、通訊、供電、供氣、通路，紅線內(nèi)土地平整)；⑤基準(zhǔn)日為

　　2013年1月1日；⑥土地還原利率商業(yè)用地6.4%，住宅用地6.0%，工業(yè)用地5.5%。

　　待估宗地位于濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，根據(jù)《濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價

　　根據(jù)《濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊》，工業(yè)用地地價影響因素說明表

　　及修正系數(shù)表，按照委估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，可建立委估宗地地價影響因素

　　對照濟(jì)南市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價影響因素因子說明表及修正系數(shù)表，分析影響各待估宗

　　地地價的區(qū)域因素及個別因素，結(jié)合待估宗地具體情況，編制待估宗地影響因素說明、優(yōu)

　　臨路類型臨交通型主干道臨混合型主干道臨生活型主干道臨交通型次干道臨其他道路

　　據(jù)《濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊》相關(guān)內(nèi)容確定),經(jīng)計算宗地年期修正系

　　本次評估待估宗地開發(fā)程度為紅線外“七通”(通路、供電、供水、通訊、排水、供

　　氣和供熱)，紅線內(nèi)設(shè)定為場地平整，與基準(zhǔn)地價定義的土地開發(fā)程度“六通一平”(通路、

　　供電、供水、排水、供氣、通訊、場地平整)不一致，因此需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，根據(jù)

　　《濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊》相關(guān)內(nèi)容，確定取開發(fā)程度修正系數(shù)為

　　土地單價=級別基準(zhǔn)地價×（1+/-土地開發(fā)程度）×（1+/-區(qū)域和個別因素修正）

　　土地價格＝土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋合理利潤＋土地增值

　　土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用。調(diào)查待估宗地所

　　處區(qū)域的土地取得費用，目前獲得類似估價對象土地，需支付的費用主要有土地補償費、

　　《山東省人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(魯政字

　　[2012]288號)：本征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)，是指征收一般農(nóng)用地土地補償費、安置補助

　　華人民共和國土地管理法》辦法》有關(guān)規(guī)定，青苗補償費按一季產(chǎn)值補償，當(dāng)?shù)馗刈魑?

　　按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部〈關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知〉》

　　的通知》[魯政發(fā)(2008)137號]的規(guī)定，濟(jì)南市耕地占用稅耕地占用稅按

　　程中還需征收耕地開墾費，標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的10-12倍，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H補償標(biāo)準(zhǔn)本次評估確

　　土地開發(fā)費是指為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項費用，包括基礎(chǔ)設(shè)施

　　配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費用等。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，評估中考慮宗地級別及土地

　　投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，使其發(fā)揮作用。故投資

　　利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報相一致。工業(yè)用地的土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的回報，根據(jù)有關(guān)

　　資料及綜合考慮濟(jì)南市土地開發(fā)利潤率及企業(yè)投資利潤收益情況，再加上一定的風(fēng)險因素

　　政府出讓土地除收回成本價格外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實現(xiàn)，即獲

　　取一定的增值收益。政府出讓土地時，收取的土地出讓金內(nèi)涵即為土地增值收益。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料及土地增值收益的情況，土地增值收益按成本價格

　　土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和計算，根據(jù)對濟(jì)南市

　　歷下區(qū)土地增值收益的調(diào)查，土地增值收益率大約在15%---20%之間，這里被評估單位取

　　土地價格＝土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋合理利潤＋土地增值

　　采用片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)及征地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，運用成本逼近法形成的土地價格對應(yīng)的是

　　宗地處于城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，采用加權(quán)平均值確定宗地的評估單價即基準(zhǔn)地

　　經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，

　　選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途、取得方式、使用年限及開發(fā)程

　　核了賬務(wù)資料及納稅申報材料等相關(guān)資料，主要為企業(yè)期末欠繳或預(yù)交的土地使用稅，均

　　上，審核了賬務(wù)資料及有關(guān)的內(nèi)部借款相關(guān)資料，主要為與山東勝利股份有限公司的內(nèi)部

　　本次評估根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，依據(jù)評估對象的實際

　　狀況、有關(guān)市場交易資料和現(xiàn)行市場價格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的繼

　　續(xù)使用和公開市場為前提，對山東陸宇商貿(mào)有限公司股東全部權(quán)益價值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)

　　行了評估，評估結(jié)論為-2,106.80萬元，大寫人民幣負(fù)貳仟壹佰零陸萬捌仟元，具體評估

　　評估人員對山東陸宇商貿(mào)有限公司提供的資產(chǎn)和負(fù)債采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估后，股

　　東全部權(quán)益賬面值-3,458.96萬元，評估值-2,106.80萬元，增值額

　　房屋建筑物類及土地使用權(quán)賬面值為該資產(chǎn)取得成本后的攤余價值，評估價值為市場

　　途徑獲取后相應(yīng)折舊測算價值。該資產(chǎn)通過司法處置拍賣所得，取得成本較通過正常市場

　　（2）被評估單位按時續(xù)費航天金稅稅務(wù)軟件，該軟件評估價值按照市場價值計算，

　　本次評估沒有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價，也沒有考慮流動性對