產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的一大分支，與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)并駕齊驅(qū)。

中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)端于30多年前的工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其間經(jīng)歷了開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到目前市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其形式仍以園區(qū)為主。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是可以理解為以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的地產(chǎn)分類，強(qiáng)化的是地產(chǎn)的屬性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往是從一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城或工業(yè)區(qū)的開發(fā)做起。而“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目形式，有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就是一個(gè)大型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

01 與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的區(qū)別

在服務(wù)對(duì)象上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的是企業(yè)和政府，因?yàn)閷?duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的使命是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，從產(chǎn)生稅收、提升土地價(jià)值與城市化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)三個(gè)方面提升園區(qū)價(jià)值。政府的政策導(dǎo)向和后續(xù)的支持對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展至關(guān)重要，是園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)培育考慮的重要因素。

園區(qū)是要作為“導(dǎo)演”的身份“搭臺(tái)”和“物色演員”做好對(duì)企業(yè)的服務(wù)工作，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起到上通下達(dá)的作用，向上對(duì)接國(guó)家及地區(qū)的政策走勢(shì)，向下充分滿足園區(qū)企業(yè)的需求，以在政府的大力支持下回饋于政府與社會(huì)，增加就業(yè)崗位、促進(jìn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)單一。

在盈利點(diǎn)上，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)增值收益為主，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益點(diǎn)部分是地產(chǎn)資產(chǎn)的收益，而重點(diǎn)的是投資與服務(wù)的持續(xù)收益，除地產(chǎn)開發(fā)能力要求外還要求更專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

再結(jié)合三者的開發(fā)階段劃分對(duì)比來(lái)看，住宅地產(chǎn)是以單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售交付的滾動(dòng)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式，其土地的獲取、資本實(shí)力、品牌及市場(chǎng)把握能力等是其成功的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性，地產(chǎn)屬性中成功前提條件頭部是選址，第二還是選址，在商業(yè)屬性中商家的招商和運(yùn)營(yíng)也非常重要。這兩重屬性決定商業(yè)地產(chǎn)具有門檻高和風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中新開發(fā)的園區(qū)項(xiàng)目在前期的定位研究、設(shè)計(jì)開發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)整個(gè)過(guò)程的難度都較高。

從以上對(duì)比中可以理解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)具有4項(xiàng)核心能力：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資本運(yùn)作投資、招商（企業(yè)引進(jìn)）、專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

02 產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)企業(yè)的價(jià)值

降低成本

蕞直接的作用是降低企業(yè)成本，通過(guò)園區(qū)的配套服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)降低企業(yè)的研發(fā)成本、交易成本、采購(gòu)成本、市場(chǎng)推廣營(yíng)銷成本等。

服務(wù)增值

一是公共的服務(wù)配套，直接增值，二是園區(qū)不斷形成服務(wù)聲譽(yù)的品牌，吸附更多企業(yè)與服務(wù)業(yè)入駐園區(qū)，園區(qū)獲得持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力的同時(shí)間接的再服務(wù)增值于企業(yè)。

品牌增值

一個(gè)良好的園區(qū)品牌可以彌補(bǔ)園區(qū)單一企業(yè)自身品牌不足帶來(lái)的不利因素，可以利用園區(qū)品牌維持市場(chǎng)對(duì)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品或服務(wù)的信任或忠誠(chéng)。如采用園區(qū)品牌合作，品牌嫁接等實(shí)現(xiàn)的品牌增值。（在前期規(guī)劃階段，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商逐漸以戰(zhàn)略合作的形式與有品牌影響力的企業(yè)進(jìn)行品牌合作，提升園區(qū)的影響力。）

產(chǎn)業(yè)增值

園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的帶動(dòng)作用，提升了商業(yè)機(jī)會(huì)和信息的對(duì)稱性；促進(jìn)合作創(chuàng)新，共同提升競(jìng)爭(zhēng)力。

固定資產(chǎn)增值

園區(qū)的資本、產(chǎn)業(yè)共同作用于園區(qū)地產(chǎn)物理空間，通過(guò)吸附產(chǎn)業(yè)資源與企業(yè)，帶動(dòng)地產(chǎn)升值。對(duì)于企業(yè)購(gòu)入的資產(chǎn)也同時(shí)升值。

03 園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍劃分為4個(gè)發(fā)展階段，目前的4.0智慧園區(qū)是主要發(fā)展方向。

4.0智慧園區(qū)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：以產(chǎn)城融合為規(guī)劃建設(shè)視角；采用專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，聚合資源、技術(shù)、政策，打造服務(wù)平臺(tái)。從園區(qū)的增值服務(wù)升級(jí)為投資孵化服務(wù)；從服務(wù)驅(qū)動(dòng)升級(jí)為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。

此外，在互聯(lián)網(wǎng)+及智慧園區(qū)理念背景下，互聯(lián)網(wǎng)式的規(guī)劃思維融入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)中?？蓺w納為：專注、極致、口碑、快。具體為：專注產(chǎn)品定位；利用平臺(tái)運(yùn)營(yíng)將本地資源與服務(wù)線上化，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織，高效地將各種信息對(duì)接起來(lái)，提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)效率；園區(qū)的品牌推廣與招商，以園區(qū)智慧招商平臺(tái)為主，配合新媒體手段進(jìn)行招商營(yíng)銷推廣；通過(guò)云、移動(dòng)互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)快速連接園區(qū)的人、物、設(shè)施設(shè)備，讓產(chǎn)業(yè)中的信息、資金、資源高速流動(dòng)。

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