11月8日，《億翰大講堂·月月談》重磅開(kāi)播，億翰股份董事、副總裁何璐先生攜手江蘇清科產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理王薇女生、中新南京生態(tài)科技島開(kāi)發(fā)有限公司招商負(fù)責(zé)人蔣全俊先生對(duì)大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)進(jìn)行了探討。通過(guò)與兩位嘉賓的探討互動(dòng)，讓業(yè)界內(nèi)外對(duì)大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)有更加深入的了解。

　　1)     上海市人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于推動(dòng)工業(yè)上樓打造智能制造空間的若干措施

　　政策主要從規(guī)劃、土地、資金、要素和管理5個(gè)方面提出了多項(xiàng)措施，支持各類經(jīng)濟(jì)主體建設(shè)3,000萬(wàn)平的制造空間，且強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格方案審批準(zhǔn)入，嚴(yán)防工業(yè)上樓轉(zhuǎn)向炒樓炒地。

　　上海是繼深圳之后，第二個(gè)從省市的層面發(fā)推動(dòng)工業(yè)上樓政策的城市。作為上海市首個(gè)工業(yè)上樓的政策，代表著上海舉全市之力，把工業(yè)發(fā)展空間從平面轉(zhuǎn)向立體，從而打開(kāi)全新的發(fā)展格局與動(dòng)能，對(duì)于上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展具有重要的意義。推動(dòng)工業(yè)上樓一般有三個(gè)條件，頭部個(gè)是土地資源緊張，第二個(gè)是企業(yè)有上樓意愿，第三個(gè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)較輕，上海目前電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥等輕制造領(lǐng)域的一個(gè)產(chǎn)業(yè)具備上樓的條件。

　　此次政策強(qiáng)調(diào)通過(guò)與國(guó)際的聯(lián)動(dòng)，通過(guò)工業(yè)上樓盤(pán)活存量資產(chǎn)，讓閑置資金得到充分利用，對(duì)賦能企業(yè)轉(zhuǎn)型具備重要意義。

　　2)     上海發(fā)布三年行動(dòng)計(jì)劃，打造高端生物制造產(chǎn)業(yè)集群

　　相關(guān)文件明確了發(fā)展目標(biāo)重點(diǎn)方案需要聚焦的三個(gè)層面，九大任務(wù)六大保障措施。全面助力上海打造高端生物制造產(chǎn)業(yè)集群。

　　此前在9月份，北京和杭州也出臺(tái)了相關(guān)的類似政策，北京出臺(tái)了北京市促進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施措施的方案，杭州印發(fā)了支持合成生物產(chǎn)藥高質(zhì)量發(fā)展的措施。相關(guān)政策的落地將利好城市生物制造產(chǎn)業(yè)的相關(guān)發(fā)展。

　　3)     青島印發(fā)了青島市氫能產(chǎn)業(yè)園發(fā)展政策

　　政策主要從專項(xiàng)資金、土地保障、科技創(chuàng)新、企業(yè)發(fā)展、人才引育、基金支持等方面給予全力支持。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)將由市級(jí)財(cái)政連續(xù)三年每年出資1億元用于支持園區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)平臺(tái)、科研創(chuàng)新孵化器等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。此外也拿出了真金白銀大力支持企業(yè)加大研發(fā)的投入、孵化器的建設(shè)，重大項(xiàng)目的落地等等。在青年產(chǎn)業(yè)的一個(gè)發(fā)展和支持上，青島也算是走在前列的政策之一。

　　城市早在2020年就出臺(tái)了青島市氫能產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，還出臺(tái)了青島加快新能源汽車產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施，以及做好關(guān)于做好青島市家庭加氫站規(guī)劃建設(shè)工作的通知等多項(xiàng)支持政策。青島作為山東打造魯清經(jīng)濟(jì)帶的重要一部分，已逐步建立起涵蓋制氫儲(chǔ)氫電池和儲(chǔ)能整車的全產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)政策的一個(gè)持續(xù)完善將利好青年產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

　　4)     山東省出臺(tái)20條舉措，布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)新賽道

　　政策主要從6個(gè)方面推出了20條舉措，推動(dòng)山東在數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展新賽道上跑出加速度，提出要強(qiáng)化工作統(tǒng)籌強(qiáng)度，加大三招三引，深化數(shù)字建設(shè)等等，全力推動(dòng)山東在數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新賽道上保持加速度。

　　1)     10月份中南高科在洛陽(yáng)高新區(qū)取得一宗產(chǎn)業(yè)用地

　　地塊體量8.7萬(wàn)平，計(jì)劃打造中南高科人工智能智慧產(chǎn)業(yè)園。項(xiàng)目規(guī)劃24棟獨(dú)棟廠房，以及多層研發(fā)中中試基地、配套服務(wù)中心，擬重點(diǎn)引入人工智能光電產(chǎn)業(yè)等相關(guān)的企業(yè)。

　　中南高科2020年在洛陽(yáng)就已經(jīng)有所布局，頭部個(gè)項(xiàng)目是中南高科洛陽(yáng)光電科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)。項(xiàng)目21年開(kāi)工，今年5月份交付，目前已經(jīng)全面進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。伴隨著此次新項(xiàng)目的落地，將形成一城雙聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式，助力當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

　　2)     杭州未來(lái)科技城的菜鳥(niǎo)之谷產(chǎn)業(yè)園正式開(kāi)園

　　項(xiàng)目主要有三個(gè)方面的亮點(diǎn)，頭部個(gè)是城區(qū)加園區(qū)雙重政策，助力可以給到園區(qū)的企業(yè)，在當(dāng)天的開(kāi)園儀式的現(xiàn)場(chǎng)，未來(lái)科技城也發(fā)布了新電商產(chǎn)業(yè)加速百千百千萬(wàn)億的計(jì)劃，將配套相應(yīng)的政策。三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)100家企業(yè)入駐，1000個(gè)主播孵化，10萬(wàn)個(gè)貨源選品，1,000億元的商家流水。

　　菜鳥(niǎo)之谷將攜手淘天集團(tuán)成立天貓品牌孵化基地，為園區(qū)企業(yè)提供辦公運(yùn)營(yíng)培培訓(xùn)等品牌電商一站式服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群。菜鳥(niǎo)之谷還可以幫助園區(qū)企業(yè)快速接入海外平臺(tái)資源。

　　3)     10月份中電光谷達(dá)成三個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作

　　分別簽約了湖南衡陽(yáng)白沙島產(chǎn)業(yè)園、天津空港天紡科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，還與清華同衡簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　中電光谷在輕資產(chǎn)方面典型的模式是p加epc加o的模式，本質(zhì)上是企業(yè)通過(guò)全流程服務(wù)周期的多元化組合，通過(guò)體系化的專業(yè)能力優(yōu)勢(shì)，把地方政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展愿景和當(dāng)?shù)氐馁Y源環(huán)境，產(chǎn)業(yè)環(huán)境多要素進(jìn)行有效的組合，幫助地方政府提高產(chǎn)業(yè)組織效率。通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)構(gòu)建現(xiàn)代化服務(wù)體系，為區(qū)域發(fā)展增長(zhǎng)賦能。截至目前，中電光谷已經(jīng)在全國(guó)近50個(gè)城市布局了近百個(gè)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

　　10月20日華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式公布了方案招股說(shuō)明書(shū)。這是目前南京首個(gè)REITs項(xiàng)目，也是華泰證券資管牽頭的首單產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域REITs項(xiàng)目。華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)為國(guó)際研發(fā)總部園項(xiàng)目，位于南京建鄴高新區(qū)新城科技園內(nèi)，合計(jì)約13.49萬(wàn)平方米，估值總價(jià)16.50億元。

　　從區(qū)位上看的話，項(xiàng)目位于南京新城科技園核心區(qū)位，區(qū)位交通條件較好，周邊產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目周邊的醫(yī)院、學(xué)校、公園等生活配套較為齊全，運(yùn)營(yíng)情況良好，具備投資空間?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)及盈利模式為對(duì)外出租和運(yùn)營(yíng)管理，其收入來(lái)源包括租金收入以及物業(yè)管理費(fèi)收入。從數(shù)據(jù)方面來(lái)看，2020年以來(lái)，項(xiàng)目的整體出租率都在80%以上，這個(gè)水平相對(duì)中規(guī)中矩，因?yàn)閺哪壳吧鲜械囊恍┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項(xiàng)目來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目出租率屬于偏低的水平。

　　值得注意的是，為了維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性，項(xiàng)目首次采用運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)與“未收回資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入”掛鉤機(jī)制，并且設(shè)置了外部管理機(jī)構(gòu)對(duì)欠繳收入的流動(dòng)性支持機(jī)制。對(duì)于受益主體來(lái)說(shuō)，此次成功發(fā)行將進(jìn)一步的盤(pán)活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)增量投資，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

　　2)     西部首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——中金重慶兩江REIT獲受理

　　本次中金重慶兩江REIT標(biāo)的資產(chǎn)是位于重慶兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的雙魚(yú)座、雙子座、鳳凰座及拓展區(qū)D區(qū)一期D2項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約25.36萬(wàn)平方米。片區(qū)基礎(chǔ)配套完善、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、產(chǎn)業(yè)集群密集。

　　兩江產(chǎn)業(yè)集團(tuán)管理的星系列、星座系列、總部系列、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)樓宇是推動(dòng)重慶兩江新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心引擎。片區(qū)以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，以城市為載體，以人為根本，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城人”高度互動(dòng)，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，打造出以數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為核心發(fā)展動(dòng)力的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　10月27日，中金山高集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市交易，至此全市場(chǎng)已上市REITs數(shù)量增至29只。中金山東高速REIT的底層資產(chǎn)為國(guó)家高速公路網(wǎng)德州-商丘-上饒高速公路（G0321）鄄城至菏澤段（簡(jiǎn)稱“鄄菏高速”），鄄菏高速是貫通魯西、溝通京津冀、連接中原腹地的南北向省際大通道，也是山東省“九縱五橫一環(huán)七射多連”高速公路網(wǎng)蕞西邊的“一縱”和繞山東環(huán)線“一環(huán)”的重要組成部分。

　　此次REITs的成功發(fā)行，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)募集正式邁向了千億規(guī)模。公告顯示，有效認(rèn)購(gòu)用戶1.3萬(wàn)戶，募集資金接近30個(gè)億。

　　中金方面表示高速公路的話在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展過(guò)程中的話，高速公路在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展過(guò)程中是“先行官”的角色，具有現(xiàn)金流持續(xù)、充裕和收益來(lái)源分散的特性，是大類資產(chǎn)配置的理想標(biāo)的之一。

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