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　　原標(biāo)題：審慎前行｜2023年7月產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)發(fā)展報(bào)告

　　觀點(diǎn)指數(shù) 報(bào)告期內(nèi)，繼續(xù)有多家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有項(xiàng)目開工和合作簽約，期內(nèi)企業(yè)動(dòng)作主要以合作簽約為主，各企業(yè)紛紛尋求優(yōu)勢資源上的合作，希望優(yōu)勢互補(bǔ)以加強(qiáng)自身的開發(fā)和運(yùn)營能力，從而在外拓上有額外的優(yōu)勢。

　　而張江高科再有金融創(chuàng)新，其成功發(fā)行了5.2億元全國首單集成電路專項(xiàng)科技創(chuàng)新公司債券，募集資金擬全額用于上海張江科學(xué)城內(nèi)集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)。

　　從工業(yè)用地獲取情況來看，報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷、粵浦科技和中南高科等。其中中南高科表現(xiàn)蕞為積極進(jìn)取，先后在7市拿地，包括多個(gè)項(xiàng)目的二期開發(fā)。但總體用地需求有一定的波動(dòng)，顯示工業(yè)開發(fā)維持審慎。

　　REITs表現(xiàn)來看，6月REITs市場維持弱勢表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園REIT在二級市場上的價(jià)格整體維持下跌，且出現(xiàn)跌幅加深的趨勢，表現(xiàn)市場信心依然悲觀。但成交數(shù)據(jù)卻明顯回升，大部分REITs的成交量、成交金額及日均換手率呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示市場活躍度有所恢復(fù)。

　　從月度動(dòng)態(tài)來看，多家產(chǎn)業(yè)運(yùn)營企業(yè)有項(xiàng)目開工和合作簽約。

　　如清控科創(chuàng)在保定和石家莊都有新項(xiàng)目落地，兩個(gè)項(xiàng)目均基于京津冀協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)，期待利用首都的經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)助力當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級。其中，保定項(xiàng)目可建設(shè)用地面積約1200畝，石家莊項(xiàng)目計(jì)劃占地約870畝。

　　期內(nèi)企業(yè)動(dòng)作主要以合作簽約為主，各企業(yè)紛紛尋求優(yōu)勢資源合作，希望優(yōu)勢互補(bǔ)以加強(qiáng)自身的開發(fā)和運(yùn)營能力，從而在外拓上有額外的優(yōu)勢。

　　如中電光谷與華油集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，寄希望于華油背后的中國石油集團(tuán)，利用其在油氣開發(fā)和清潔能源領(lǐng)域的行業(yè)龍頭地位，帶動(dòng)相關(guān)科研院所及社會力量為產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能；廣州工控與東湖高新合作共建的武漢共建科創(chuàng)合作平臺期內(nèi)揭牌，該平臺也是希望以國資工控的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和東湖高新創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的資源優(yōu)勢做結(jié)合。

　　另外，張江高科還在6月成功發(fā)行了5.2億元全國首單集成電路專項(xiàng)科技創(chuàng)新公司債券，募集資金擬全額用于上海張江科學(xué)城內(nèi)集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)。

　　據(jù)了解，這是繼2021年張江高科發(fā)行全國首單綠色創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司債券后，又一個(gè)全國首單融資創(chuàng)新項(xiàng)目落地浦東國資國企。

　　中南高科7市發(fā)力積極獲地，深耕開發(fā)二期項(xiàng)目

　　從工業(yè)用地獲取情況來看，報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷、粵浦科技和中南高科等。

　　相較萬洋和聯(lián)東，中南高科在今年前5月拿地較少，僅在西安、廣州、六安三地各摘一宗地，合共437畝。

　　而6月，中南高科則表現(xiàn)相當(dāng)進(jìn)取，先后在南通、昆明、濟(jì)寧、泰州、臺州、衢州、重慶7市摘地，合共土地面積54.45萬平方米，規(guī)劃建筑面積共95.26萬平方米，成交總價(jià)2.93億元。

　　其中，昆明、衢州、濟(jì)寧等地塊，均為其在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，顯示中南高科的深耕程度和在當(dāng)?shù)氐拈L遠(yuǎn)規(guī)劃。

　　聯(lián)東集團(tuán)則持續(xù)發(fā)力，聯(lián)東U谷和粵浦科技兩大平臺齊頭并進(jìn)，合共摘得5宗地。

　　其中，聯(lián)東U谷在咸陽和常州摘地，合共土地面積10.47萬平方米，規(guī)劃建筑面積共23.24萬平方米，成交總價(jià)約1.2億元。在本期拿地前，聯(lián)東在常州已布局聯(lián)東U谷·常州國際企業(yè)港、聯(lián)東U谷·常州國際智慧谷、聯(lián)東U谷·鐘樓智匯產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)東U谷·金壇科技產(chǎn)業(yè)園等數(shù)個(gè)項(xiàng)目，西安則布局了聯(lián)東U谷·灃西科技創(chuàng)新谷項(xiàng)目。

　　作為聯(lián)東旗下專注科技園區(qū)的開發(fā)平臺，粵浦科技期內(nèi)于無錫、福州2市摘得3宗工業(yè)用地，合共土地面積9.84萬平方米，規(guī)劃建筑面積共21.10萬平方米，成交總價(jià)約9746萬元。其中，無錫所摘的地塊將建粵浦·富安智造科創(chuàng)谷項(xiàng)目，是無錫濱湖區(qū)首批“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目。

　　一直是拿地大戶的萬洋眾創(chuàng)城，期內(nèi)繼續(xù)有所動(dòng)作，先后在舟山、陽江兩市摘得3宗地，合共土地面積22.82萬平方米，規(guī)劃建筑面積共53.38萬平方米，成交總價(jià)約1.16億元。其中舟山所摘地塊產(chǎn)業(yè)類型為農(nóng)副食品加工業(yè)，將用于建設(shè)普陀（萬洋）預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，要求起始畝產(chǎn)年稅收≥20（萬元/畝）。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　從全國工業(yè)用地出讓情況來看，供應(yīng)有所回升，但需求再度下跌，用地需求有一定的波動(dòng)，表明工業(yè)開發(fā)維持審慎。

　　產(chǎn)園REITs維持跌勢，市場信心消極

　　從市場表現(xiàn)來看，6月REITs市場維持弱勢表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園REITs的二級市場價(jià)格持續(xù)下跌，且出現(xiàn)跌幅加深的趨勢，表明市場信心依然悲觀。

　　產(chǎn)業(yè)園REITs中，華夏和達(dá)高科產(chǎn)園REIT跌幅蕞大，收盤于2.525元，較上月下跌13.29%，國泰君安臨港創(chuàng)新園REIT跌幅蕞小，收報(bào)5.001元，較上月下跌2.91%，其余跌幅均在6%-9%，總體表現(xiàn)消極。

　　盡管6月REITs市場價(jià)格表現(xiàn)不佳，但成交數(shù)據(jù)卻明顯回升，大部分REITs成交量、成交金額及日均換手率呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示市場活躍度有所恢復(fù)。

　　成交量方面，除了生態(tài)環(huán)保類型下降6.82%，其余均上漲，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲物流類型漲幅近30%；成交金額方面，保租房和生態(tài)環(huán)保類型分別下降2.75%和0.86%，其余漲幅在20%左右，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施上升達(dá)到19.39%；區(qū)間日均換手率方面，各種資產(chǎn)類型在本月?lián)Q手率均上漲，其中能源基礎(chǔ)設(shè)施、保租房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類的日均換手率均超過了1%。

　　產(chǎn)品上市方面，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT在期內(nèi)正式上市交易，然而受產(chǎn)業(yè)園REITs整體走弱影響，再加上該單REITs自身素質(zhì)有一定缺陷，市場對其招租情況有疑慮，因此其成為頭部支上市即破發(fā)的產(chǎn)業(yè)園REITs。

　　觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，由于沉沒成本較高，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT主要租戶穩(wěn)定性有一定保證，短期大面積退租的可能性低。但光谷區(qū)域乃至整個(gè)武漢區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓供應(yīng)量較大，競爭者較多，將給項(xiàng)目未來續(xù)租、招租情況，以及租金提升帶來一定挑戰(zhàn)。

　　除此之外，招商蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯倉儲REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土鹽田港REIT的擴(kuò)募份額在6月中成功上市，4單項(xiàng)目實(shí)際募資總額超50億元，REITs擴(kuò)募自此邁出關(guān)鍵一步，也標(biāo)志著我國公募REIT市場愈發(fā)健康、成熟、可持續(xù)。

　　本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)返回搜狐，查看更多

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