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　　1、工業(yè)用地市場降溫，企業(yè)拿地意愿降低。2023年上半年，工業(yè)用地供地成交面積及數(shù)量均明顯下降，上半年全國工業(yè)用地共出讓764956畝，同比下降18.26%。

　　2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地逐步回歸正常水平。近兩年產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)占工業(yè)土地出讓基本穩(wěn)定在18%左右，2023Q2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地逐步回歸正常水平。

　　3、品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上半年一手土地市場拿地體量明顯收縮，二手土地市場獲取體量增長值得關(guān)注。2023年上半年，聯(lián)東、萬洋、平謙國際、歲金產(chǎn)業(yè)、均和、佳海產(chǎn)發(fā)拿地面積較去年均同比下降。值得注意的是，雖然企業(yè)一手土地市場拿地體量下降，但企業(yè)二手土地獲取體量、與城投合作拿地體量在持續(xù)增長。

　　2023年6月，全國共出讓工業(yè)用地與科研用地2283宗，出讓面積135473畝，較上月減少20.25%。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和政府平臺公司拿地面積分別為2910畝和25170畝，占總拿地面積的2.15%和18.58%。相較于2023年5月，政府平臺公司：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積比上升至8.65:1（上月為7.76:1）。

　　圖：2023年1-6月全國工業(yè)用地出讓面積（畝）

　　2023年6月，全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共拿地48宗。重點拿地動態(tài)包括中南高科5天7市拿地817畝，萬洋漳州、舟山2市拿地610畝，聯(lián)東常州、西安2市拿地157畝，粵浦科技無錫、福州2市拿地148畝，平謙國際佛山拿地30畝。

　　表：2023年6月產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地一覽表

　?。?）中南高科5天7市拿地817畝

　　6月25日-29日，5天時間，中南高科接連在全國7座城市拿下7宗工業(yè)用地，共817畝。

　　其中，昆明拿地156.1畝，用于建設(shè)中南高科·昆明智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目。該項目是中南高科在昆明布局的第2個項目。項目占地面積約156畝，建筑面積約15萬方，共規(guī)劃37棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及相關(guān)配套設(shè)施?？偼顿Y約5.4億元。

　　圖：中南高科·昆明智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園效果圖

　　重慶拿地103畝，用于建設(shè)中南高科·北碚科技智慧港項目，該項目是中南高科在重慶布局的第5個項目，總投資20億元，占地面積約103畝，共規(guī)劃27棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及相關(guān)配套設(shè)施，建筑面積約8.6萬方，整體建設(shè)周期約24個月。

　　圖：中南高科·北碚科技智慧港項目效果圖

　　南通拿地141畝，該地塊用于建設(shè)中南高科產(chǎn)業(yè)園2#地塊智能制造綜合產(chǎn)業(yè)園項目。自2015年開始打造頭部座產(chǎn)業(yè)園“大通州灣產(chǎn)業(yè)園”，中南高科在2023年6月29日迎來了第十期園區(qū)的新獲，并在摘牌當(dāng)日就集中簽約近十家先進制造業(yè)企業(yè)。

　　圖：中南高科產(chǎn)業(yè)園2#地塊智能制造綜合產(chǎn)業(yè)園效果圖

　　濟寧拿地29.5畝，用于建設(shè)中南高科·濟寧運河新城慧谷項目。該項目位于濟寧運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)智慧信息現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，總規(guī)劃占地269.9畝，計劃總投資10.5億元。項目規(guī)劃總建筑面積 25.11萬平方米，建設(shè)內(nèi)容包括多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房、研發(fā)中試樓、生產(chǎn)企業(yè)總部、園區(qū)配套設(shè)施用房等。項目按照兩期建設(shè)，其中，一期占地面積97.3畝，規(guī)劃建設(shè)21幢廠房，項目產(chǎn)品類型主要以兩層，兩層半，三層框架廠房為主。

　　泰州拿地157.3畝，用于建設(shè)中南高科·泰州醫(yī)療健康科創(chuàng)谷項目。該項目占地約157畝，位于泰州姜堰羅塘街道（高新區(qū)）產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)。項目擬建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公獨棟、企業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)配套用房等，戶型2層、2.5獨棟框架聯(lián)排，1200～5000㎡ (可定制大面積組團產(chǎn)品)，售價4300-4500元/㎡，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為醫(yī)療器械、新一代電子信息技術(shù)、新材料、新能源和智能裝備制造產(chǎn)業(yè)等。

　　臺州拿地114.4畝，地塊要求產(chǎn)業(yè)集聚度不低于75%，自簽訂土地出讓合同后30日內(nèi)完成企業(yè)招商（須帶項目進駐）入駐率達30%以上，且引入規(guī)上企業(yè)不少于4家，項目達產(chǎn)時整體引入或培育規(guī)上企業(yè)不少于 12家（國家高新技術(shù)企業(yè)不少于4家），稅收不低于30 萬元/畝，銷售均價不超過2800元/㎡。該地塊將用于建設(shè)中南（臺州三門）智能制造產(chǎn)業(yè)園。

　　項目位于融甬接臺的三門縣，地處亭旁鎮(zhèn)，占地約為115畝，建筑面積約9萬㎡，總投資約20億元，規(guī)劃建設(shè)42套高標(biāo)準(zhǔn)廠房，產(chǎn)品涵蓋鋼結(jié)構(gòu)、獨棟雙拼標(biāo)準(zhǔn)廠房、高層廠房、研發(fā)辦公及相關(guān)配套用房。

　　圖：中南(臺州三門）智能制造產(chǎn)業(yè)園

　　衢州拿地116.1畝，固定資產(chǎn)投資強度≥300萬元/畝，土地產(chǎn)出≥168（萬元/畝），畝產(chǎn)稅收≥30（萬元/畝）。受讓人自持比例不低于實際建筑面積的5%（行政辦公和生活配套用房應(yīng)全部自持），可分割銷售的蕞小不動產(chǎn)單元（建筑面積）蕞小不低于500平方米。該地塊用于建設(shè)中南高科·衢州智能制造產(chǎn)業(yè)園（二期）項目。

　　本月，中南高科拿地策略著重深耕區(qū)域，昆明、衢州、濟寧等地塊，均為項目二期地塊。結(jié)合上半年來看，2023年1-6月，中南高科在一手土地市場共摘得10宗工業(yè)用地，繼2月西安拿地143畝，4月廣州、六安兩市拿地294畝后，本月，中南高科逆勢擴張，5天時間一舉拿下7宗工業(yè)用地。

　　（2）萬洋漳州、舟山2市拿地610畝

　　6月，萬洋繼續(xù)聚焦三四線城市，于漳州、舟山兩市摘得610畝工業(yè)用地。

　　其中，漳州摘得378畝工業(yè)用地，用于建設(shè)漳浦萬洋眾創(chuàng)城項目。漳浦萬洋眾創(chuàng)城項目，位于萬安生態(tài)工業(yè)園內(nèi)，項目總規(guī)劃用地817畝，總投資約50億人民幣，一期占地378畝，規(guī)劃建面約42萬㎡；項目規(guī)劃配備有標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房、火車頭鋼結(jié)構(gòu)廠房、人才公寓、商業(yè)配套等，擬規(guī)劃建設(shè)共82棟，其中廠房76棟，包含四層廠房72棟，火車頭定制廠房4棟，十一層宿舍樓4棟，二層配套用房2棟。

　　項目一期主推3200-7000㎡的4層獨棟定制廠房，首批次單價僅2200元/㎡起，將重點引進光伏制造、輸配電裝備、紡織制品、塑料制品、橡膠制品、五金機電、高端裝備、智能家居、智能制造等制造業(yè)集聚平臺。

　　舟山摘得232畝工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)類型為農(nóng)副食品加工業(yè)，固定資產(chǎn)投資強度≥300萬元/畝，土地產(chǎn)出≥400（萬元/畝），起始畝產(chǎn)年稅收≥20（萬元/畝），該地塊將用于建設(shè)普陀（萬洋）預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園項目。

　　該項目于2023年2月簽約，6月摘地，總投資超20億元人民幣，總用地面積約500畝。項目計劃打造國內(nèi)極具影響力的海洋食品預(yù)制菜（中央廚房）全產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)。

　　漳州、舟山兩市均為萬洋此前布局城市，本月，萬洋于兩地加碼投資，截至目前，萬洋已于漳州布局福建（龍海）萬洋眾創(chuàng)城、漳州（高新區(qū)）萬洋眾創(chuàng)城、福建（漳浦）萬洋眾創(chuàng)城等多個項目，于舟山布局浙江（舟山）萬洋眾創(chuàng)城、普陀（萬洋）預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園等多個項目。

　　（3）聯(lián)東常州、西安2市拿地157畝

　　6月，聯(lián)東于常州、西安兩市摘得2宗工業(yè)用地共157畝。

　　其中，常州拿地69.3畝，產(chǎn)業(yè)類型為通用設(shè)備制造業(yè)，固定資產(chǎn)投資強度≥450萬元/畝，畝產(chǎn)年稅收≥40萬元/畝，自持比例不低于總建筑面積的12%（不包含行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積）。

　　西安市拿地87.8畝， 1.5≤容積率≤2.0，成交價3686萬元，畝均成交價42萬元/畝。

　　常州、西安2市聯(lián)東此前均有所布局，其中，常州已布局聯(lián)東U谷·常州國際企業(yè)港、聯(lián)東U谷·常州國際智慧谷、聯(lián)東U谷·鐘樓智匯產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)東U谷·金壇科技產(chǎn)業(yè)園等多個項目，西安已布局聯(lián)東U谷·灃西科技創(chuàng)新谷等項目?；仡櫳习肽辏?lián)東持續(xù)拿地，2023年1-6月，聯(lián)東共摘得13宗工業(yè)用地，其中6宗位于二線月，粵浦科技于無錫、福州兩市摘得3宗工業(yè)用地共148畝。

　　粵浦科技是聯(lián)東旗下的高端品牌，主要聚焦區(qū)域核心城市。2023年1-6月，粵浦科技于杭州、無錫、福州拿下4宗工業(yè)用地共213畝。自2021年成立以來，粵浦科技已于上海、廣州、南京、鄭州、廈門、濟南、青島、合肥等區(qū)域核心城市布局了粵浦·寶山科創(chuàng)中心、粵浦科技·松江創(chuàng)新中心、粵浦科技·南京云創(chuàng)中心、粵浦科技·廣州增城數(shù)創(chuàng)中心、粵浦科技·番禺創(chuàng)新中心等多個項目。

　　6月，平謙國際于佛山拿下兩宗工業(yè)用地共30畝，該地塊為標(biāo)準(zhǔn)地，項目產(chǎn)業(yè)類型為：新能源汽車零部件及配件制造（3670）、科技研發(fā)（7500）、生物技術(shù)推廣服務(wù)（7512）、醫(yī)療器械（3580）、消費電子（3990）、工業(yè)自動化（3491）、人工智能（3960）、新材料（2650）、節(jié)能環(huán)保（7514、7516）、大數(shù)據(jù)（6450）等產(chǎn)業(yè)。兩宗地塊將用于建設(shè)平謙國際（高明）智造產(chǎn)業(yè)園項目。

　　高明平謙智造產(chǎn)業(yè)園項目是平謙集團在佛山的第2個項目，位于粵港澳大灣區(qū)西部重要交通樞紐門戶佛山市高明區(qū)，是平謙國際集團布局大灣區(qū)重點產(chǎn)業(yè)園項目。園區(qū)占地650畝，分三期開發(fā)，提供產(chǎn)品包括單層廠房（單體約8000平米）和多層廠房。重點引進以國內(nèi)外先進制造業(yè)為主的世界500強企業(yè)以及行業(yè)龍頭，包括新能源汽車配套、高端制造、人工智能、新材料、精密工程、工業(yè)自動化等產(chǎn)業(yè)。

　　2023年上半年全國工業(yè)用地共出讓764956畝（不含劃撥轉(zhuǎn)讓），同比下降18.26%，其中政府平臺公司拿地面積占比達17.03%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積占比1.71%，同比下降0.27個百分點，2023上半年政府平臺公司：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積比為9.98：1。

　　回顧近兩年工業(yè)用地市場，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)占工業(yè)土地出讓基本穩(wěn)定在18%左右，2022Q2-2023Q1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積占比低至1%左右，2023Q2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地逐步回歸正常水平。

　　3.2 2023上半年品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商拿地情況

　　總體來看， 2023年上半年，品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商一手土地市場拿地體量明顯收縮，聯(lián)東、萬洋、平謙國際、歲金產(chǎn)業(yè)、均和、佳海產(chǎn)發(fā)拿地面積較去年均同比下降。

　　除上述拿地體量收縮的企業(yè)，也有少數(shù)逆勢擴張的企業(yè)，如中南高科，上半年共拿下10宗工業(yè)用地，6月底5天7市拿下7宗工業(yè)用地。

　　值得注意的是，雖然從一手土地市場來看，企業(yè)拿地體量在下降，但在一手土地獲取難度加大的情況下，不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向二手地市場、或與城投合作拿地，二手土地獲取體量也在持續(xù)增長。

　　工業(yè)用地市場降溫，工業(yè)用地供地成交面積及數(shù)量均明顯下降。工業(yè)用地成交面積連續(xù)兩年同比下降，2023年上半年全國工業(yè)用地出讓面積同比下降18.32%，2023Q2工業(yè)用地成交面積同比下降超過20%。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地逐步回歸正常水平。回顧近兩年工業(yè)用地市場，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)占工業(yè)土地出讓基本穩(wěn)定在18%左右，2022Q2-2023Q1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積占比低至1%左右， 2023Q2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地逐步回歸正常水平。

　　品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上半年一手土地市場拿地體量明顯收縮，二手土地市場獲取體量增長值得關(guān)注。相較于2022年上半年，2023年上半年，品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一手土地市場拿地體量明顯收縮，聯(lián)東、萬洋、平謙國際、歲金產(chǎn)業(yè)、均和、佳海產(chǎn)發(fā)拿地面積較去年均同比下降。值得注意的是，雖然企業(yè)一手土地市場拿地體量下降，但企業(yè)二手土地獲取體量、與城投合作拿地體量在持續(xù)增長。

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