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　　原標(biāo)題：濟(jì)南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查:住宅先行 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營待成熟

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,不少地產(chǎn)商紛紛開始轉(zhuǎn)型探索商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新模式。在大眾網(wǎng)記者調(diào)查中，目前濟(jì)南市場上的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新媒體產(chǎn)業(yè)園、科技電競小鎮(zhèn)、電子商務(wù)園區(qū)、物流園區(qū)、文旅綜合產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、生物醫(yī)藥園區(qū)、航天科技園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)種類豐富，可謂出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。但縱觀這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，大部分都實行住宅先行建設(shè)銷售，產(chǎn)業(yè)配套后備不足的情況。業(yè)內(nèi)人士坦言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非“賣住宅”，只有在具備專業(yè)運(yùn)營能力的基礎(chǔ)上才能夠大有可為。

　　現(xiàn)狀：濟(jì)南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在售項目 住宅銷售占比約五成

　　在記者調(diào)查的11個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目中，大多數(shù)項目的拿地時間在2017-2018年，目前均處于建設(shè)階段。其中華僑城繡源河文旅綜合項目、銀豐生物科技園、中國航天科技園(濟(jì)南)項目、山東省大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地項目、寶能產(chǎn)業(yè)園5家尚未對外銷售，在售的6個項目中，保利醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)(保利城)、融創(chuàng)萬達(dá)文旅項目、世茂摩天城均為住宅產(chǎn)品，占比達(dá)到50%，另有濟(jì)高漢峪金谷在售為公寓和寫字樓產(chǎn)品。

　　此外，11個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目中，除寶能產(chǎn)業(yè)園依托自身集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集群，計劃引入前海人壽山東總部、結(jié)算中心、科技金融服務(wù)中心，并承諾建成后年納稅不低于15億元外，銀豐生物科技園、中國航天科技園(濟(jì)南)項目、山東省大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地項目、世茂摩天城等均未有產(chǎn)業(yè)引進(jìn)。其他產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)配套進(jìn)展也較為緩慢，大多處于招商或與機(jī)構(gòu)簽約階段，以醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)為題材的保利城甚至尚未簽約三甲醫(yī)院。

　　困境：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于賣住宅 忽視產(chǎn)業(yè)聚集或存較大風(fēng)險

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展兩個概念，作為國家政策和地方政府支持的發(fā)展方向，正在社會各界的關(guān)注中蓬勃發(fā)展。但在業(yè)內(nèi)人士看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實際發(fā)展過程中，容易出現(xiàn)注重發(fā)展住宅而忽略產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化競爭、重建設(shè)輕運(yùn)營等問題，這也是濟(jì)南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在面臨的現(xiàn)狀。

　　以華潤置地濟(jì)南項目為例，早在2012年，華潤置地就宣布泛旅游綜合體項目落地，但隨后3年，住宅部分的華潤中央公園、華潤紫云府一期、華潤紫云府二期、華潤仰山別墅區(qū)和華潤紫云府三期陸續(xù)進(jìn)入銷售期，商業(yè)中心和主題樂園等產(chǎn)業(yè)配套卻遲遲沒有動工。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于早期不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目包含住宅地塊，很多開發(fā)商“醉翁之意不在酒”，為了快速擴(kuò)張的需求，名為做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際仍走的是先開發(fā)住宅，快速周轉(zhuǎn)的路子。但這樣的操作往往都是只注重住宅的銷售建設(shè)，對產(chǎn)業(yè)引進(jìn)乃至運(yùn)營則重視程度不高。

　　甚至在濟(jì)南一些地區(qū)，還存在“絲襪小鎮(zhèn)”等打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旗，實則圈地建住宅的項目，一旦這樣“鉆空子”的行為越來越多，將不利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。

　　事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅項目運(yùn)營特點并不相同，完全套用以往的銷售模式而忽略產(chǎn)業(yè)配套，對房企來說同樣存在較大風(fēng)險。以中弘濟(jì)南鵲山“美猴王”項目為例，該項目同樣是既有較多住宅產(chǎn)品，也有大型文旅項目，但美猴王主題公園蕞早定于2015年開工建設(shè)，并于2017年開業(yè)，但直到2018年仍然毫無開工跡象。在規(guī)劃美猴王主題樂園項目時，中弘還規(guī)劃了住宅、商業(yè)街等作為配套項目。名為“新奇世界”的住宅部分不僅開始建設(shè)并銷售，其一區(qū)、二區(qū)于2016年底、2017年初入住。事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等準(zhǔn)入門檻要求較高，中弘地產(chǎn)依靠住宅產(chǎn)品快速變現(xiàn)的模式蕞終沒能沖抵文旅產(chǎn)業(yè)的資金成本，以資金鏈斷裂告終。2019年6月，鵲山“美猴王”項目由于中弘股份資金鏈斷裂被進(jìn)行司法拍賣。

　　破局：產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地解除捆綁 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景可期

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以往傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的特點是大客群、高利潤、高周轉(zhuǎn);而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點是：小客群、周期長、回款時間長。業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)該摒棄“高周轉(zhuǎn)”“賣住宅”模式，而是應(yīng)該從長遠(yuǎn)考慮，注重產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與管理，并以此帶動所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　值得一提的是，為從根本上解決濟(jì)南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，濟(jì)南市2019年3月發(fā)布《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(暫行)》，特別規(guī)定“創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地(M0)不得和住宅用地捆綁出讓?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策的不斷規(guī)范與優(yōu)化，以及社會各界對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解的不斷加深，具備專業(yè)運(yùn)營能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來將大有可為。返回搜狐，查看更多

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