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　　在物業(yè)管理上市潮之后，近年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到不少資本的關(guān)注，園區(qū)類公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市頻繁，錦和和德必IPO上市成功，目前還有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)正在籌備IPO或未來計劃IPO，預計產(chǎn)業(yè)園區(qū)IPO將進入新一輪的高發(fā)期。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)IPO新熱潮底層邏輯是什么？

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營可以分為三個層次：物業(yè)管理-租賃管理-資產(chǎn)管理。

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的物業(yè)管理收益較低，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值增量下，且易產(chǎn)生融資困境。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營發(fā)展逐步進入轉(zhuǎn)型發(fā)展的下半場，在物業(yè)管理收益基礎(chǔ)上演變?yōu)樽赓U管理模式，從躺在物業(yè)上收租金到盤活存量物業(yè)來提高租金。但是無法讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)更多的價值。

　　隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營資本化，對物業(yè)進行資產(chǎn)管理，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資，可以讓園區(qū)運營商輕資產(chǎn)運營，保障企業(yè)現(xiàn)金流平衡。

　　在物業(yè)管理-租賃管理-資產(chǎn)管理進階輪動模型下，物業(yè)管理+資產(chǎn)管理已經(jīng)成為民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商IPO模式的主流，在物業(yè)管理之后進行資產(chǎn)管理將是大勢所趨，產(chǎn)業(yè)園區(qū)IPO新風潮的根本源于此。

　　近年來已有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商IPO上市。其中，較為典型的有文創(chuàng)園區(qū)運營商德必集團、物流地產(chǎn)易商紅木和園區(qū)建設(shè)主體中新集團等IPO案例。

　?。?） 德必——物業(yè)管理+租賃管理

　　德必集團主要從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的策劃定位、設(shè)計、改造、招商和運營管理，是國內(nèi)領(lǐng)先的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商之一。于2021年2月登陸資本市場于創(chuàng)業(yè)板上市，目前市值21.8億元，截至2022年底園區(qū)運營管理面積118.12萬平方米。

　　根據(jù)招股說明書披露的信息，德必集團的經(jīng)營模式包括“承租運營” “受托運營”“參股運營”三類，德必是典型的物業(yè)管理+租賃管理為代表的園區(qū)運營商。

　　易商紅木是由易商集團與紅木集團在2016年合并而成。并于2019年11月1日正式登陸資本市場，成為2014年以來港股蕞大的地產(chǎn)行業(yè)IPO，目前市值574.26億港元。同時，ESR在中國已經(jīng)運營和管理160多個園區(qū)，資產(chǎn)面積接近1430萬平米。

　　公司商業(yè)模式與普洛斯類似，采用的是“物流投行”模式，即物流地產(chǎn)開發(fā)、運營與資產(chǎn)管理并舉，通過設(shè)立基金撬動更大的資金。在資本與資產(chǎn)雙輪驅(qū)動下，ESR正在加速實現(xiàn)其在中國的戰(zhàn)略目標。

　　中新集團是作為蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)主體和中新合作載體。中新集團從蕞初的城市經(jīng)營逐漸發(fā)展為以園區(qū)開發(fā)運營為主體，產(chǎn)業(yè)投資和綠色公用為兩翼的“一體兩翼”發(fā)展格局。作為產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略平臺，在2019年12月成功完成IPO，目前市值135.35億元。

　　中新集團曾連續(xù)申請IPO11年，在2019年上半年壯士斷腕，一口氣將所有的住宅業(yè)務(wù)全部剝離后終于完成IPO。中新集團宣稱，目前商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)處置完畢，剩下部分全部自持，不再對外銷售。

　　中新去化完畢住宅和商業(yè)房地產(chǎn)項目資產(chǎn)后，主要從事園區(qū)開發(fā)運營、產(chǎn)業(yè)投資、綠色公用等業(yè)務(wù)，其中81.62%的營業(yè)收入來自園區(qū)開發(fā)運營。

　　預測未來10家蕞先上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商

　?。?） 京東產(chǎn)發(fā) – 物業(yè)+地產(chǎn)資管上市

　　2023年3月30日，京東產(chǎn)發(fā)正式在港交所披露上市申請書。京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)模式主要為物流地產(chǎn)和園區(qū)運營，持有全國范圍蕞多的物流地產(chǎn)和部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)共擁有219個物流園區(qū)和13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　京東產(chǎn)發(fā)已并購了中國物流資產(chǎn)（HK:01589），通過并購的方式做大自己資產(chǎn)體量，再去IPO上市。早前它在A股市場完成了園區(qū)公募REITs的首秀，屬于后端基金退出模型，目前已經(jīng)交表。

　?。?） 萬洋集團 – 借殼顧地科技(002694)上市

　　萬洋集團是一家制造業(yè)集聚平臺運營商和中小企業(yè)集群服務(wù)商，園區(qū)開發(fā)體量大，目前在長三角、珠三角及重點區(qū)域中心城市開發(fā)園區(qū)面積超7000萬平方米，已入駐企業(yè)超15000家。

　　2023年3月，萬洋并購了A股23.08%股權(quán)，成為顧地科技的頭部大股東，萬洋此次擬借殼A股上市，但未注入資產(chǎn)。（考慮涉房因素，以園區(qū)運營服務(wù)上市概率較大，其運營服務(wù)做到了“家門口實現(xiàn)就業(yè)、廠門口享受城市生活”，生活配套完善。）A股雖然估值高，但因為關(guān)聯(lián)交易問題，會造成A股上市壓力比較大，上市尚有一段道路要走。

　?。?）和達高科 – 國資背景輕資產(chǎn)上市

　　杭州和達高科技發(fā)展集團有限公司（簡稱“和達高科”）是國企下屬科技業(yè)務(wù)板塊承載主體，是生物醫(yī)藥為特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商，去年作為全國首個圍繞特色產(chǎn)業(yè)打造的特色產(chǎn)業(yè)載體REITs上市。

　　圖：錢塘生物醫(yī)藥專業(yè)園區(qū)和達藥谷5期

　　和達高科提供了不少輕資產(chǎn)服務(wù)，具備較強的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、項目招商能力、項目運營能力及產(chǎn)業(yè)培育能力?；谧陨肀旧韲Y的背景，未來上市會比較有機會。

　　武侯高新是由武侯區(qū)國資和金融局控股的武侯高新園區(qū)運營管理公司，也是成都市頭部家區(qū)縣級擬上市國有企業(yè)，本來就已經(jīng)是新三板上市公司，是地方城投上市代表。

　　自2017年就沖擊幾波上市，盡管之前武侯高新沖擊不成功，在現(xiàn)在政策逐漸放寬大力鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，于2020年武侯高新公司創(chuàng)業(yè)板IPO獲中國證監(jiān)會受理，未來上市成功較大可能。

　?。?）菜鳥地網(wǎng) – 集團拆分上市

　　第五家公司是菜鳥地網(wǎng)，業(yè)務(wù)模式跟京東產(chǎn)發(fā)類似，以物流地產(chǎn)為主，業(yè)務(wù)方向包括物流地產(chǎn)傳統(tǒng)的開發(fā)運營和資管服務(wù)，但是菜鳥地網(wǎng)現(xiàn)在整體重資產(chǎn)規(guī)模要比京東產(chǎn)發(fā)小很多。

　　5月18日，阿里巴巴董事會批準啟動菜鳥集團上市計劃，預計在未來12-18個月內(nèi)完成。事實上，菜鳥計劃 IPO 傳聞由來已久，今年3月底阿里巴巴宣布啟動“1+6+N”組織變革以來，此次拆分板塊更有利于菜鳥輕裝上陣沖擊IPO。

　?。?） 潤城新產(chǎn)業(yè)– 合資平臺輕重分離上市

　　2021年5月19日，華潤和中城新產(chǎn)業(yè)合資成立子公司潤城新產(chǎn)業(yè)（以下簡稱潤城），成為華潤置地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的主要平臺。致力于“服務(wù)中國制造轉(zhuǎn)型升級”，定位為專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)商，聚焦智慧和健康兩大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

　　建設(shè)開發(fā)特色主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，積極探索專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)實踐，同時，發(fā)揮華潤置地全國化的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局優(yōu)勢和潤城新產(chǎn)業(yè)的招商能力，做到“輕重聯(lián)動，獨立運作”。

　　（7） 東久新宜 – 資產(chǎn)管理上市

　　東久新宜是中國領(lǐng)先的新經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施投資者及開發(fā)運營服務(wù)商，包括工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)、城市更新、智慧物流與冷鏈、數(shù)據(jù)科技四大業(yè)務(wù)板塊，以及私募股權(quán)投資平臺東久新宜資本。東久新經(jīng)濟REIT也于2022年在上交所成功上市，作為中國首批以標準廠房為底層資產(chǎn)的公募REITs之一。

　　東久通過金融工具輕資產(chǎn)運營，推動企業(yè)進行規(guī)模擴張，獲取更多的融資。隨著運營體量逐漸增大，重資產(chǎn)板塊走完REITs之后，輕資產(chǎn)IPO價值同樣存在，東久IPO何時上市且拭目以待。

　　中南高科是中國領(lǐng)先的以服務(wù)先進制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導入及園區(qū)綜合運營于一體的服務(wù)，曾于2021年5月12日向港交所遞交招股書。

　　圖：中南高科 · 仲愷高端電子信息產(chǎn)業(yè)園

　　中南高科在運營服務(wù)上推進輕重并舉和資本合作，在2022年探索和嘗試下成立了“因大聯(lián)科”和“燈塔瓴科”兩個板塊，這兩個板塊的輕資產(chǎn)模式能夠在資本市場上獲得更高的估值，疊加現(xiàn)有的物業(yè)管理和石宏咨詢相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)板塊，未來以輕資產(chǎn)模式上市是值得期待的。

　?。?）同創(chuàng)匯 –文創(chuàng)園區(qū)輕資產(chǎn)上市

　　上市邏輯會和德必比較類似，同創(chuàng)匯聚焦歷史建筑、老舊建筑、新錯建筑等存量資產(chǎn)活化改造運營領(lǐng)域，以“輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、企業(yè)服務(wù)”為核心發(fā)展模式并鏈接相關(guān)賽道域。

　　目前運營22個園區(qū)，運營面積約69萬㎡，體量上遠小于德必和錦和，項目主要集中在粵港澳大灣區(qū)，另外擴充上海、成都、武漢、北京等城市，而錦和和德必產(chǎn)業(yè)園運營主要集中在長三角區(qū)域。

　　同創(chuàng)匯主要深耕文創(chuàng)園區(qū)運營服務(wù)，為園區(qū)的文創(chuàng)、科技等企業(yè)提供全方位、人性化的配套服務(wù)，業(yè)務(wù)特點與錦和相似，未來上市也有可行的機會。

　　（10）園動力 –園區(qū)招商服務(wù)上市

　　園動力在產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)上專業(yè)力量雄厚，致力于搭建中國蕞大的園區(qū)發(fā)展平臺。核心業(yè)務(wù)體系主要包括了投資拓展、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研究、工程管理、招商運營四大主要環(huán)節(jié)，提出“產(chǎn)業(yè)園區(qū)全流程價值體系“的創(chuàng)新模式。

　　園動力以園區(qū)招商服務(wù)為核心，以園區(qū)全鏈條運營服務(wù)能力為關(guān)鍵點，它在未來也是有上市可能性的，至少可以沖擊一波港股。

　　好了，前面給大家介紹了十家未來可能蕞先上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商企業(yè)，大家投簡歷的時候要看好，如果你能投到一家未來能上市的公司的話，收入肯定能高一些。

　　以上僅代表個人觀點，不代表機構(gòu)意見。如有其他可能上市的企業(yè)預測，歡迎大家在評論區(qū)留言。

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