5月12日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商——中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在港交所提交招股書。

　　近年來，依托產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，中南高科業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。招股書顯示，2018年至2020年，中南高科收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)216.3%；毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)186.8%。2020年公司凈資產(chǎn)收益率達(dá)35.7%，領(lǐng)先同行水平。

　　以此同時(shí)，中南高科也在持續(xù)賦能企業(yè)多元化發(fā)展，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)綜合產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團(tuán)開辟“第二增長(zhǎng)曲線日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的組合。

　　值得注意的是，公司一直維持大量的負(fù)債為運(yùn)營(yíng)提供資金。招股書披露稱，截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　物業(yè)開發(fā)銷售連續(xù)三年占比超99%

　　招股書顯示，中南高科是中國(guó)領(lǐng)先的以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合于一體的綜合服務(wù)。

　　在中南高科的收入中，大部分來自物業(yè)開發(fā)及銷售(均為產(chǎn)業(yè)園)，而小部分則來自其他業(yè)務(wù)，包括提供產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、提供建筑服務(wù)及物業(yè)租賃。

　　具體而言，2018年至2020年，中南高科開發(fā)及銷售物業(yè)產(chǎn)生的收入分別為4.579億元、19.445億元、45.829億元，分別占同期總收入的99.3%、98.4%及99.3%。

　　整體來看，2018年至2020年，該公司分別錄得收入4.61億元、19.77億元及46.13億元，毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.92億元。收入和毛利在2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率則分別達(dá)到216.3%和186.8%。同期，該公司分別錄得毛利率34.1%、33.7%及28.0%；凈利潤(rùn)分別為-925.7萬元，1.76億元及2.93億元。

　　據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，中南高科在2020年的收入增速在中國(guó)所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中排名全國(guó)頭部，并遠(yuǎn)高于排名第二的同行企業(yè)。

　　不過，公司一直維持大量的負(fù)債為其運(yùn)營(yíng)提供資金。2018年-2020年，該公司分別錄得合同負(fù)債11.86億元、22.56億元及41.43億元；銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元；凈資產(chǎn)負(fù)債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　在近三年的收入中，獲得的政府補(bǔ)助累計(jì)1.36億元、來自關(guān)聯(lián)方利息收入在2019年達(dá)到937.8萬元。

　　憑借著政策利好及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司規(guī)模效應(yīng)逐漸凸顯，全國(guó)化布局順利推進(jìn)，并儲(chǔ)備了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地資源。

　　中南高科在2018年至2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目數(shù)量分別是12個(gè)、20個(gè)和30個(gè)。截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市的約2.8百萬平方米已竣工建筑面積、約4.1百萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約4.0百萬平方米持作未來開發(fā)的估計(jì)建筑面積。

　　截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)已就25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項(xiàng)目頭部階段估計(jì)總建筑面積4.2百萬平方米。

　　相對(duì)于住宅商品房的高單價(jià)，中南高科的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)銷售單價(jià)則處于較低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)分別約為2972元、3163元、3181元。

　　此外，同期，中南高科土地獲取成本則為每平方米平均384元、344元、376元。平均土地獲取成本占平均售價(jià)的12.9%、10.9%、11.8%。

　　隨著土地集約政策的滲透推進(jìn)、中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)等紅利，中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，2015年至2020年總建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到22.7%。

　　中南高科也在持續(xù)賦能企業(yè)多元化發(fā)展，致力于為企業(yè)提供基礎(chǔ)、配套和增值三大類園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　多元業(yè)務(wù)發(fā)展成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)綜合產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團(tuán)開辟“第二增長(zhǎng)曲線”。

　　中南高科積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，輕重并舉協(xié)同發(fā)展，首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——蘇高新智芯谷的成功落地，標(biāo)志著其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初顯成效。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，伴隨政府對(duì)制造業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)園政策的不斷滲透，中南高科將憑借其多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及顯著的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)深化優(yōu)勢(shì)，有望迎來更高水平估值及更廣闊發(fā)展前景。

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